樓市最近有了一種奇怪的風(fēng)潮——要去小城市抄底。

　　遼寧阜新的二手房市場(chǎng)上，就出現(xiàn)了超低價(jià)的房源，一平米幾百元，其中就有一套56平米的房子僅售2萬元，折算下來每平米400元都不到。還真的有人想要去買。就像當(dāng)初鶴崗白菜價(jià)房子爆出之后，有個(gè)小伙子在鶴崗用3萬元買了一套房子。

　　在小城市買房，真的是彎道超車的捷徑嗎？炒房這件事，在經(jīng)過幾十年的熱鬧之后，現(xiàn)在還能繼續(xù)火下去？

　　在中國(guó)的小城里，藏著無數(shù)財(cái)富故事，也掩埋了數(shù)不清的踩坑教訓(xùn)。

　　01 去小城市炒房

　　2018年4月22日晚，海南，《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》出臺(tái)，非海南戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)稅或社保證明。通知發(fā)布后戶籍遷入海南的，只能購買一套住房，而且也需要24個(gè)月的個(gè)稅或社保證明。

　　炒房天堂就這樣關(guān)門了。

　　不少房地產(chǎn)人士將那次限購稱作“海南地產(chǎn)難民潮”。一大批買不到房子的人，在海南限購潮水般散去。但他們又去了哪兒？

　　事實(shí)上，炒房的熱錢總是不缺去處，北上廣深無論多嚴(yán)格的調(diào)控，都改變不了他們心中房地產(chǎn)圣地的地位，在這些城市之外，一些從前不被人關(guān)注的小城市，也因種種理由，成了最近被熱炒的地方。

　　防城港、騰沖、北海、梧州之類風(fēng)景好、氣候適宜的小城市，成了海南的替代品。

　　1968年，防城港建港，1993年，防城港建市。在這幾十年間，防城港唯一的變化就是完成了從小漁村到小城市的改變。房?jī)r(jià)則毫不起眼。

　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)在這里成了支柱。

　　2002年時(shí)，防城港的房地產(chǎn)行業(yè)還幾乎沒有，十年之后，2011年，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收就貢獻(xiàn)了第三產(chǎn)業(yè)15%的稅額。而在2018年海南全域限購之后，防城港的樓市更像是加了催化劑一樣。

　　2018年5月18日，防城港來了一場(chǎng)火爆的土拍，碧桂園和恒大分別拿下單價(jià)地王（608萬元/畝）和樓面價(jià)地王（3220元/m）。防城港，火了。

　　在廣西防城港通往越南的東興口岸邊境上，最熱鬧的萬眾國(guó)際批發(fā)市場(chǎng)的墻壁上寫著這樣一句話?？梢哉f是當(dāng)?shù)厝诵木车囊环N寫照。

　　除了賣房和買房，還有一些外地人則是在傳銷。最近一兩年，走在防城港街頭，或者坐在出租車?yán)铮?dāng)?shù)厝撕退緳C(jī)跟你談?wù)摰米疃嗟氖欠績(jī)r(jià)和傳銷。

　　當(dāng)然，也有將炒房和傳銷合成一個(gè)項(xiàng)目的。不少傳銷組織借著“看房一日游”等名頭，利用大巴車帶著游客參觀防城港龍珠廣場(chǎng)、白浪灘、金灘、仙人山公園等著名景點(diǎn)，大肆宣講北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)潛力、防城港房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資潛力等，誘使不深入了解當(dāng)?shù)厍闆r的外地觀光客進(jìn)入傳銷組織。

　　在防城港，街上掛滿了“嚴(yán)打涉?zhèn)鞔蟀蛙?，整治組團(tuán)‘傳銷宴’”等標(biāo)語。防城港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一樓大廳入口處，就醒目地張貼著“嚴(yán)厲打擊傳銷”的宣傳資料。

　　也就是說，炒房客太多，傳銷組織都看到了機(jī)會(huì)。

　　防城港不是唯一一個(gè)被炒房人青睞的小城市。

　　在徐聞，住宅價(jià)格從2018年初開始連續(xù)增長(zhǎng)，當(dāng)年4月份新房均價(jià)6783元/平方米，同比上漲就達(dá)到6.3%，二手房均價(jià)5460元，同比上漲3.5%。

　　在廣西北海，2018年4月份新房均價(jià)7100元/平方米，同比上漲5.5%，二手房均價(jià)5904元/平方米，同比上漲4.2%。

　　資金涌入的，也不只是有海岸線的城市。

　　2018年5月24日，位于騰沖市騰越鎮(zhèn)核桃園社區(qū)的2宗國(guó)有建設(shè)用地，其中一宗住宅用地以21204萬元的總價(jià)成交，平均成交地價(jià)為3068.15元/平方米，創(chuàng)造了新城區(qū)土地拍出的最新高價(jià)。

　　誰能想到，這個(gè)極邊之地，也能成為房地產(chǎn)的熱土。

　　騰沖多山地，山區(qū)、半山區(qū)面積占84%。真正能用來進(jìn)行開發(fā)的土地，占比甚少。然而，即便少地，也擋不住開發(fā)房地產(chǎn)的熱情。

　　目前，碧桂園、恒大、萬科、保利等等大型房企都聚集在這個(gè)邊陲小城，建房賣房，好不熱鬧。

　　這樣看來，炒房人從來不在乎城市大不大，只要能炒，再小的鍋也行。

　　02 每個(gè)東北人，都想在南方搞套房

　　盡管炒房的地點(diǎn)，從海南一路擴(kuò)散，到了廣西、云南的邊區(qū)小城，但炒房的資金，卻還是那些人。

　　東北人和浙江人。

　　在東北，冬季的嚴(yán)寒不僅讓人郁郁沉沉。對(duì)老人們來說，更是個(gè)潛在的大殺手。

　　在冬季，老人們的死亡率比夏季最高能高出32%。因?yàn)槭覂?nèi)供暖帶來的溫差會(huì)加重心血管和呼吸系統(tǒng)的壓力，引發(fā)死亡。

　　于是，東北人萌生出異地養(yǎng)老的念頭。他們發(fā)揚(yáng)老祖宗闖關(guān)東的精神，對(duì)著中國(guó)地圖，誓要尋覓到一處溫暖適宜的桃源寶地。

　　這個(gè)地方必須不能太冷。通常而言，在15-25攝氏度的環(huán)境中，人最舒適。按照冬季平均氣溫高于15攝氏度的分界線，長(zhǎng)江以北以及南岸各省就被排除在外，只有云南、貴州、廣西、廣東、福建和海南符合要求。

　　當(dāng)年，在海南房地產(chǎn)崩盤的時(shí)候，東北人尚有余力掃貨，現(xiàn)在，海南房?jī)r(jià)不僅瘋漲回來，而且直接關(guān)門謝客，東北大哥們只能去其他的地方了。

　　東北人首選的避寒圣地，當(dāng)然是有海的。

　　防城港，一個(gè)四季如春,氣候宜人的城市，而且，隔壁就是越南的旅游城市芒街。

　　作為養(yǎng)老城市，這里不失為一塊風(fēng)水寶地。更何況，防城港房子比起海南，便宜了不是一點(diǎn)半點(diǎn)。

　　直到現(xiàn)在，防城港均價(jià)也就5500元，買房太容易了。海南一套等于防城港好幾套了。

　　在防城港北部灣大道的一家房產(chǎn)中介燈箱廣告牌上，還寫著“歡迎黑龍江丹東買房團(tuán)前來防城港考察樓盤”。

　　但在這個(gè)市場(chǎng)上，除了喜愛南方氣候的東北玩家，還有一堆來自江浙的土豪選手。

　　在防城港，東北、江浙等外地買家一次性買下一層商鋪或十幾套房子的故事，幾乎是不少售樓人員都聽聞或經(jīng)歷過的事情。

　　在售樓人員中間，還流傳著一招辨別不同地域的買家的大致特征，諸如東北人聲勢(shì)大，通常三五成群出現(xiàn)，江浙人大多一兩個(gè)人同行，不大愛喧嘩。

　　就防城港這個(gè)小城市而言，人口規(guī)模不到百萬。2010年，全市常住人口為86.69萬人，截至2018年末，這一數(shù)據(jù)也僅為95.33萬人。本地人并不容易消化當(dāng)?shù)氐男略龇课荨?/span>

　　沒人的市場(chǎng)，怎么撐房?jī)r(jià)？

　　更多被炒起來的小城市，同樣面臨這樣的問題。

　　云南騰沖，2017年末常住人口也只有67萬，2018年末常住人口還是只有67.29萬，等于一年的新增人口只有2900人。但是，目前的在售樓盤已經(jīng)有12個(gè)，還有26個(gè)未開盤的樓盤。

　　這些房子，都會(huì)面臨什么樣的命運(yùn)？

　　2020年一季度，受新冠肺炎疫情的沖擊，騰沖市生產(chǎn)總值為55.42億元，同比下降13%。經(jīng)濟(jì)不好，誰能買房？

　　目前，在騰沖市政府官網(wǎng)，三次產(chǎn)業(yè)比為18.6:39.2:42.2。文旅才是騰沖最重要的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)，也是文旅項(xiàng)目居多。

　　然而，騰沖一類的小城市太小了，老城區(qū)建不了新房子，房子只能建在新區(qū)。騰沖許多新樓盤距離城區(qū)至少有幾公里，而周邊隆陽區(qū)等地的房子，都在打著騰沖的招牌。

　　像騰沖周邊的樓盤，最缺的不是房子，而是配套。

　　回到騰沖這個(gè)小城市，文旅項(xiàng)目的顧客都是外地來的“候鳥”。來了之后，過個(gè)冬，又離開這里，他們不會(huì)在這里留下什么。而文旅項(xiàng)目最大的弊端，就是沒有相應(yīng)的配套。

　　當(dāng)?shù)睾茈y為游客提供穩(wěn)定的學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)。

　　而來到這里購房的東北人，不少是有避寒的硬需求的。但浙江人則以投資炒房為主，接盤者會(huì)是誰？這值得考究。但在廣西沿海地帶，房子不只是用來炒的，還是用來搞傳銷的。

　　03 房地產(chǎn)與傳銷的不解之緣

　　有位陳女士，前幾年在河北南戴河買了一套小房子，不到50平米，購入價(jià)格5000元/平米，開發(fā)商小區(qū)所在地說正在建開發(fā)區(qū)，將來會(huì)大發(fā)展，北京工作的人會(huì)有很多搬過去。

　　南戴河位于秦皇島市撫寧區(qū)，但跟北戴河不一樣，這里可不是那么有名。房?jī)r(jià)也沒那么有底氣。

　　陳女士的房子買了沒多久，房?jī)r(jià)就從5000跌到了3000多元一平米。

　　這或許是北京人第一次知道，房?jī)r(jià)還能這樣降的。

　　而在防城港，躲在小區(qū)里的傳銷組織，真的能讓當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)一直漲？

　　在廣西，傳銷組織和炒房團(tuán)甚至不可分割。傳銷組織在當(dāng)?shù)貏澐譃闇刂蒹w系與東北體系。

　　早先，這種騙局盛行在南寧。溫州體系把人騙來考察傳銷項(xiàng)目時(shí)，會(huì)租借旅游小巴在整個(gè)南寧轉(zhuǎn)悠，給自己的理論做背書。然后，傳銷項(xiàng)目就被包裝成“房產(chǎn)建設(shè)投資”，大量資金被卷了進(jìn)來。

　　溫州體系賺了錢，東北體系也沒閑著。不少傳銷難民找工作時(shí)，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)中介，大量中小型房地產(chǎn)中介把南寧房地產(chǎn)作為“傳銷兼職”工作逐漸變成一種常見現(xiàn)象，這個(gè)兼職也變成了傳銷的常用“謊言邀約”，以此欺騙朋友來南寧考察。

　　流行一時(shí)的傳銷騙術(shù)：“我在南寧做房地產(chǎn)，房子賣瘋了，每個(gè)月賣十幾套，收入十幾萬啊，好機(jī)會(huì)啊趕緊來啊”。

　　這些中介，如果碰到來看房子的，可以有兩種選擇：一，買了房子，他們賺了中介費(fèi)；二，不買房子，被發(fā)展成傳銷下家。

　　在南寧房地產(chǎn)價(jià)格趨高之后，中介們又開始介紹更便宜的防城港樓盤。于是，防城港，成了傳銷樓盤的下一個(gè)目標(biāo)。

　　小城市，盡管在自然生態(tài)、房地產(chǎn)價(jià)位等方面得到炒房團(tuán)的青睞，但是，在現(xiàn)在的市場(chǎng)下，炒房是否還能讓財(cái)富繼續(xù)增長(zhǎng)？

　　也許有一天，傳銷散去，江浙土豪的接盤俠，就是東北大哥。畢竟，避寒這是硬需求。